Se descongela la compraventa de inmuebles no planificados

Un decreto legislativo del Ministerio de Medio Ambiente descongela la compra y venta de inmuebles construidos fuera del plan de desarrollo (εκτός σχεδίου).

Se espera que la legislación se incluya en uno de los proyectos de ley del Ministerio de Medio Ambiente que se presentará al parlamento antes de fin de año. La ley prevé la introducción de una tasa especial a favor del Fondo Verde, que actuará como equivalente medioambiental.

Se aclara que la norma legislativa no será definitiva, sino transitoria y abarcará el período hasta el 31 de diciembre de 2025, cuando, según estimaciones, concluirá la designación de las vías públicas del país.

Cabe señalar que el proyecto de ley debía aprobarse antes del cierre del parlamento para las elecciones, pero fue “congelado” en un intento de evitar un conflicto con la reciente decisión del Consejo de Estado. Después de apelar un permiso de construcción en un terreno en una zona no planificada de Patmos, sin acceso a una vía pública reconocida, el Consejo de Estado dictaminó que la superficie mínima de 40 acres no era suficiente, pero que la construcción en el sitio había requerido vía pública desde 1985.

Detalles del nuevo acto regulatorio.

TA NEA ha proporcionado detalles de la nueva ley esperada, que permite desarrollar tierras (sitios) legales de al menos cuatro acres de área, fuera de los planes o límites de los asentamientos legalmente existentes, si caen en una de las siguientes categorías de terrenos (sitios), dependiendo del momento de creación y apariencia de la calle:

A) Sitios creados entre el 31 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 2003.

Para ser construidos, deberán tener uno de sus límites adyacente a la calle por lo menos 3.5 metros: (1) aparecer en fotografías aéreas anteriores al 27 de julio de 1977, y tener por lo menos 3.5 metros de ancho; (2) se conecta a una carretera internacional, provincial, municipal o comunitaria o a un tramo abandonado de la misma; (3) está abierto por decisión de una autoridad pública o está inscrito en el registro de la propiedad, o está pavimentado por una autoridad u organización responsable del mantenimiento y mejora de las carreteras, o tiene una red de servicios públicos que lo atraviesa.

B) Terrenos creados antes de 1985.

Para que estos sitios sean aptos para la construcción, deben estar frente o estar adyacentes a una carretera de al menos 3,5 metros de largo en una carretera que 1) apareció en fotografías aéreas antes del 27 de julio de 1977, 2) tiene un ancho de al menos 3,5 metros, 3) fue abierta por decisión de una autoridad gubernamental, o registrada como “CE” (zona especial), o pavimentada por una autoridad responsable del mantenimiento y mejoramiento de las carreteras, o de las redes de servicios públicos que la atraviesan.

B) Los terrenos en los que se puede construir incluyen aquellos que tengan una calzada legal de al menos 3,5 metros de ancho, construida antes de 1985, que esté conectada a una carretera internacional, provincial, municipal o comunitaria o tramos abandonados de la misma.

Un gran problema son las llamadas zonas “ciegas”, es decir, aquellas que no están conectadas a la red de carreteras. En este caso, si antes de 1985 no existía una forma legal de conectarlos con vías públicas que cumplieran los requisitos anteriores, no se puede construir sobre ellos.

Como se mencionó anteriormente, la regulación legislativa no es definitiva, sino transitoria y abarcará el período hasta el 31 de diciembre de 2025, es decir, hasta que se complete la definición de la vía pública.

Lógicamente surge la pregunta: ¿qué se aplicará a partir de 2026? Según fuentes conocedoras del asunto, tras la expiración de la disposición transitoria, los terrenos situados en zonas no planificadas y no conectados a una vía pública reconocida recuperarán el derecho a construir, según las circunstancias, cuando concluya el proceso de registro de la vía pública. Se completa el uso de la red en el correspondiente plan urbanístico local del territorio.

El riesgo de nuevas construcciones no autorizadas

«Desde el punto de vista de la planificación urbana, el desarrollo no planificado no es arbitrario, sino que se rige por reglas estrictas y un coeficiente de edificación muy bajo, que no daña el medio ambiente, y su abolición corre el riesgo de llevarnos a una nueva generación de edificios arbitrarios».– enfatiza el presidente POMIDA Stratos Paradias en una entrevista con NEA. – «Por eso el Ministerio de Medio Ambiente debe dar a esta cuestión no sólo una solución transitoria, sino definitiva, que proteja la propiedad de los ciudadanos y no la devalúe.»

¿Qué ha estado pasando todos estos años?

Para todas las parcelas de tierra de más de 4.000 metros cuadrados (40 acres), y en algunas áreas de más de 8.000 o 20.000 metros cuadrados, si se crearon antes de 2003, incluso si no daban a una carretera pero tenían acceso protegido, las autoridades de planificación emitieron (algunas todavía en emisión) permiso de construcción. Esto se debe a que existe ambigüedad en la ley de planificación en cuanto a cuándo surge el requisito de una vía pública en propiedades sobre plano y qué se entiende exactamente por vía pública.

Sin embargo, la ley de 2003 (3212/2003) introdujo por primera vez la obligación de crear, a partir del 31/12/2003, terrenos aptos para la construcción, con una superficie mínima de 40 acres y un acceso mínimo a una zona pública. carretera de 25 metros de longitud, lo que no estaba en el año de ley de 1985, ni en las leyes anteriores de 1978 y 1928.

PD: Para aquellos que no entienden la importancia de esta ley, les puedo informar que esta decisión afectará al mercado inmobiliario. cientos de miles de terrenos (más de 800 mil), así como cientos de miles de bienes inmuebles (alrededor de 400 mil), a menudo en muy buenos lugares que antes no podían venderse oficialmente.

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