Bloomberg: Atenas y Lisboa son los mercados inmobiliarios más populares

Después de que Portugal atrajera a extranjeros ricos con incentivos a la inversión, el gobierno está tratando de frenar un frenesí de compras que ha hecho subir los precios de las viviendas.

Los precios de la vivienda en Lisboa aumentaron un 5,8% en noviembre hasta un récord de 5.426 euros (5.963 dólares) por metro cuadrado, según Idealista. Se trata del segundo mayor aumento en Europa detrás de Atenas, el mercado inmobiliario más activo entre las principales ciudades europeas seguido por Bloomberg.

Después de crecer casi un 30% en los últimos cinco años, la propiedad residencial en la capital portuguesa es más cara que en Milán, Madrid y Berlín. Esto deja un nuevo hogar fuera del alcance de la mayoría de los habitantes de Lisboa y muestra cómo la oferta a menudo supera las tasas de interés cuando se fijan los precios.

El gobierno portugués ha comenzado a cambiar de rumbo, poniendo fin al programa de visa dorada y aprobando un plan para reducir las exenciones fiscales para los nuevos residentes. Pero gracias al clima soleado y a los precios aproximadamente la mitad de los de París y Zurich, los esfuerzos por frenar la demanda están teniendo poco impacto.

«A pesar de estos cambios, estamos viendo un aumento en el número de solicitudes de nuestros clientes extranjeros, dice Paulo Silva, jefe de la consultora inmobiliaria Savills en Portugal. «Simplemente no hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda, incluso cuando las ventas disminuyen».

A pesar de fin de la era del dinero barato ha afectado al poder adquisitivo en toda Europa, y la falta de suministro ha afectado a los precios en muchas ciudades. En seis de los 10 mercados seguidos por Bloomberg City Tracker, los precios están subiendo.

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En Atenas, el aumento anual del precio de la vivienda es casi del 12%, en Estocolmo, más del 5%, y se ha observado un crecimiento durante seis meses seguidos, y los precios en Madrid y Milán crecen constantemente en más del 3%. París tuvo el peor desempeño, cayendo más del 6%.

Para reflejar las últimas tendencias del mercado inmobiliario en las ciudades europeas, Bloomberg recopila datos de varios proveedores. Algunos piden tasas de interés y niveles de referencia, mientras que otros proporcionan datos oficiales sobre transacciones.

Lisboa se ha convertido en un foco de inversión desde el final de su aventura económica en 2014. En aquel momento, el gobierno abolió los controles de alquileres e introdujo la visa dorada – la oportunidad de obtener una vivienda a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 euros – junto con los impuestos. incentivos para atraer nuevos residentes.

Poco después, miles de compradores extranjeros acudieron en masa a Lisboa en busca de gangas mientras el país se recuperaba de la crisis económica. Entre ellos se encontraba el multimillonario suizo Claude Berda, fundador de la emisora ​​francesa AB Groupe. En 2016, se asoció con el inversor local José Cardoso Botelho para comprar su primer terreno en una de las siete colinas de Lisboa.

«Estábamos haciéndonos un selfie con el río Tajo a nuestras espaldas cuando notamos un pequeño cartel que decía ‘Se vende, dice Cardoso Botelho. – Nos dimos la mano y así empezó todo».

Los dos fundaron Vanguard Properties, con sede en Lisboa, y desde entonces han construido alrededor de una docena de edificios residenciales en la ciudad de medio millón de habitantes. La demanda de ellos era tan grande que a menudo se agotaban incluso antes de construirse.

Cardoso Botelho explica que la grave escasez de terrenos se debe a la larga espera para obtener el permiso de obras: ocho años para uno de sus terrenos. Debido a la burocracia, Vanguard no podrá vender ni una sola propiedad el próximo año, aunque ha entregado más de 500 apartamentos en los últimos dos meses, casi la mitad de ellos a compradores extranjeros.

El aumento de los costes inmobiliarios está obligando a Portugal a abolir las visas doradas. En 2022, la oferta de vivienda asequible en Portugal alcanzó su nivel más bajo en 15 años, según Confidencial Imobiliario, que recopila datos del mercado inmobiliario. La vivienda social representa sólo el 2% del total, uno de los niveles más bajos en UE.

Mientras tanto, el precio medio de una vivienda nueva en Lisboa ha superado a Dublín y Bruselas, según el Índice de Propiedades 2022 de Deloitte. Para muchas familias portuguesas, cuyos salarios se encuentran entre los más bajos de Europa Occidental, el sueño de ser propietario de una vivienda ha sido sustituido por una vivienda cara, alquiler deficiente en los suburbios periféricos.

El ejemplo de Lisboa muestra lo difícil que es para los gobiernos regular los precios de la vivienda. Si bien se puede estimular la demanda, mantener la oferta requiere tiempo y dinero, y un desequilibrio puede provocar ciclos de auge y caída.

Existe un temor creciente de que el actual aumento de precios pueda revertirse pronto. El mes pasado, el banco central de Portugal dijo que los bancos deben crear reservas de capital adicionales para cubrir posibles pérdidas relacionadas con la vivienda. La medida se produce después de que las ventas de viviendas en Portugal cayeran un 22% en los primeros seis meses de este año, según la firma de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle.

Con viviendas inasequibles y alquileres en alza, cada vez más portugueses viven en condiciones precarias. Hay unas 40 tiendas de campaña instaladas en Quinta dos Ingleses, una pequeña zona boscosa en las afueras de Lisboa.

«Cada día hay gente nuevadice Filipe Silva, que coordina un programa para personas sin hogar en un centro comunitario en la parroquia de Carcavelos, cerca de Lisboa. «Se trata en su mayoría de personas que trabajan pero no pueden pagar la vivienda».

El sitio está cerca de la élite Nova School of Business and Economics y de una escuela de inglés donde las tasas de matrícula pueden superar los 1.000 euros al mes. La creciente desigualdad ha alimentado las tensiones, con miles de personas saliendo a las calles a principios de este año para protestar por la crisis inmobiliaria en Lisboa y otras ciudades portuguesas, haciéndose eco del descontento en otros países.

En respuesta, el gobierno socialista de Portugal prometió aumentar el número de viviendas asequibles y eliminar los beneficios para los extranjeros. El primer ministro saliente, Antonio Costa, afirma que los programas están alimentando la especulación en el sector inmobiliario. Pero sacar a Portugal del mercado tal vez no sea tan fácil.

«En última instancia, el clima cálido, las impresionantes playas, el estilo de vida y el costo de vida relativamente bajo seguirán atrayendo el interés de los inversores extranjeros».afirma Pedro Coelho, director general de la firma de inversión inmobiliaria Square Asset Management.

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