Bienes raíces en Grecia: los precios suben a diferentes ritmos

El mercado inmobiliario griego se está convirtiendo en un mercado de dos velocidades, con entradas de capital extranjero que siguen siendo fuertes y alimentan la tendencia alcista de los precios.

Según el informe provisional Banco de Grecia (BoG) en materia de política monetaria, las expectativas para el próximo período siguen siendo cautelosamente positivas, influenciadas por los acontecimientos internacionales y el entorno de alta inflación, aumento de las tasas de interés e incertidumbre, que afectan directamente a Europa y a la economía global en su conjunto. Al mismo tiempo, el cambio en los patrones de demanda que comenzó después del período de la pandemia continúa hasta el día de hoy, con ciertas categorías de propiedades y ubicaciones que atraen un interés de inversión desproporcionadamente alto, lo que refuerza la imagen de un mercado de velocidad mixta.

En la medida en que la demanda extranjera siga siendo fuerte y la oferta de propiedades de calidad siga siendo limitada, se espera que los precios continúen su tendencia ascendente en el extremo superior del mercado, arrastrando a la baja los precios del mercado secundario. Sin embargo, se espera que la tasa de crecimiento de los precios se modere, ya que la situación actual no permite a los inversores volverse complacientes con la evolución a medio plazo de las condiciones del mercado.

Casas y apartamentos
Más concretamente, según Banco de Grecia, el mercado inmobiliario griego ha atraído un importante interés de los inversores, a pesar de la evolución negativa del entorno internacional y la incertidumbre que ha surgido en los últimos dos años debido a la creciente inestabilidad geopolítica. Los precios de las propiedades continuaron su tendencia alcista a medida que la mayor demanda nacional y extranjera de propiedades de calidad no está cubierta por la oferta limitada actual y mantiene una alta tasa de crecimiento, aunque más suave en comparación con trimestres anteriores.

Sin embargo, los principales indicadores relacionados con el mercado interno, así como la evolución de los precios a nivel europeo e internacional, indican potencialmente que se acerca un período de corrección de precios, especialmente en relación con el propósito, las características y la ubicación de las propiedades con menor demanda. En el mercado inmobiliario residencial, las altas tasas de crecimiento de los precios de los apartamentos continuaron hasta el tercer trimestre de 2023, a pesar de que en los dos últimos trimestres se produjo una desaceleración de los índices de precios individuales. Basado en estimaciones recopiladas Banco de Greciapor norteprimeros nueve meses de 2023 precios de apartamentos (en términos nominales) creció un 13,9% año tras año comparado con un aumento del 11,2% en el período correspondiente de 2022.

A nivel local, los precios de la vivienda muestran heterogeneidad en sus cambios, observándose grandes aumentos principalmente en áreas de alto interés para la inversión, y en otras áreas los cambios son menos significativos. El aumento de los precios de los apartamentos en todo el país en los primeros nueve meses de 2023 se debió en gran medida a las altas tasas de crecimiento de los precios en la mayoría de las zonas urbanas del país.

Más concretamente, las mayores tasas de crecimiento se registraron en Salónica (16,5%), Atenas (14,5%) y otras ciudades importantes (14,1%), mientras que en otras regiones del país el crecimiento fue más suave (11,1%). Durante el mismo período, los precios de los apartamentos más antiguos (de más de 5 años) crecieron una media del 14,4% anual, frente al 13,1% de los precios de los apartamentos nuevos.

El mercado inmobiliario, a pesar de la incertidumbre actual, mantiene su dinámica y se caracteriza por una demanda elevada, principalmente inversión, y una oferta baja. La evolución positiva del turismo y los alquileres a corto plazo, los programas de vivienda subsidiada para jóvenes y el mayor interés de inversión del extranjero en la compra de bienes raíces, incluido el programa Golden Visa, continúan fortaleciendo la dinámica del mercado, como lo reflejan otros indicadores relevantes.

Más concretamente, para los ocho meses de 2023, la actividad del sector de construcción de viviendas (datos ELSTAT) registró tasas de variación anual positivas tanto en el número como en el valor de los nuevos permisos de construcción residencial a nivel nacional (22,5% y 14,5% respectivamente), un aumento significativo con respecto a la ligera disminución en el período correspondiente del año pasado (-1,3% y -4,1 %). La inversión en propiedades residenciales (datos ELSTAT desestacionalizados, a precios constantes) a nivel nacional se fortalece significativamente interanualmente al 40,2% en los primeros nueve meses de 2023 (en comparación con el 12,1% en el período correspondiente de 2022), aunque todavía se encuentra en un nivel muy alto. nivel bajo como porcentaje del PIB (2,0%). Al mismo tiempo, las expectativas empresariales positivas para la construcción residencial (datos IOBE) se refuerzan aún más en los primeros nueve meses de 2023, con un aumento interanual del 13,3%.

A pesar del mayor interés en el sector inmobiliario residencial, la financiación bancaria es baja: el total de nuevos préstamos hipotecarios registró una caída interanual del 4,9% en los diez meses de 2023. Por último, en los primeros nueve meses de 2023, el valor total interanual de la construcción de viviendas nuevas (datos ELSTAT) siguió aumentando un 6,7%, lo que contribuyó en parte a fortalecer los precios de las viviendas.

Oficinas y comercios
En el sector inmobiliario comercial, según los datos recopilados Banco de Grecia, en el primer semestre de 2023, los precios de las oficinas aumentaron un 6,6% interanual y los precios de los espacios comerciales aumentaron un 6,9%. En Atenas, la tasa correspondiente de aumento de los precios de las oficinas fue mayor (7,2%), mientras que el resto de Grecia también experimentó un aumento significativo (7,3%), después de un largo período de estancamiento relativo de los precios. En Salónica, después de dos semestres consecutivos de elevado crecimiento, los precios registraron una ligera corrección respecto al año anterior (-0,5%).

En cuanto a los locales comerciales de lujo, en el primer semestre de 2023 se registraron importantes tasas anuales positivas en los índices de precios de Atenas (8,4%) y Salónica (9,8%), mientras que la cifra correspondiente para el resto de Grecia ascendió al 3,7%. Finalmente, en el conjunto del país, tanto el arrendamiento de oficinas como el arrendamiento de tiendas registraron un crecimiento anual del 5,6% en el mismo período.

En los ocho meses de 2023, la actividad de construcción de inmuebles comerciales (datos ELSTAT) registró una tasa de cambio positiva en general, mientras que las categorías individuales mostraron un panorama mixto. Más concretamente, el número de permisos de construcción de nuevas oficinas aumentó (75,2%), mientras que el volumen total correspondiente (en metros cúbicos) disminuyó un 15,9% en comparación con los ocho meses correspondientes de 2022.

Los permisos de construcción de nuevos hoteles cayeron un 15,6% y el volumen disminuyó un 8,0%. Finalmente, la actividad de construcción minorista fue particularmente fuerte en volumen (226,9%) pero moderadamente positiva en nuevos permisos (7,8%). El panorama mixto de la actividad de la construcción probablemente se deba a condiciones de exceso de demanda en un entorno económico que no es particularmente propicio para el lanzamiento de nuevos proyectos. También se debe al pequeño número de permisos de construcción nueva por categoría en términos absolutos, lo que da lugar a grandes fluctuaciones porcentuales cuando en realidad las fluctuaciones son pequeñas.

ΑΕΕΑΠ
Según los datos recopilados por el Banco de Grecia y los resultados de un estudio del mercado inmobiliario comercial, en el primer semestre de 2023 la mayoría de los fondos empresas de inversión inmobiliaria (ΑΕΕΑΠ) y otras carteras de inversión, así como empresas de promoción inmobiliaria, tenía como objetivo la compra y/o el desarrollo de locales de oficinas de alta calidad, predominantemente con características bioclimáticas modernas.

Hoteles, almacenes comerciales y viviendas de inversión para fines especiales también han atraído un capital importante. El rendimiento mínimo para las oficinas de alto nivel en las zonas más comerciales del centro de la capital osciló entre el 5,5 y el 6,6%, aproximadamente en línea con los seis meses anteriores, mientras que el rendimiento mínimo para las tiendas de alto nivel en las zonas más comerciales del centro Atenas osciló entre el 5,3 y el 6,0 %.

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