La paradoja del mercado inmobiliario: cae el interés por las hipotecas, crecen las ventas

La proporción de pagos en efectivo al comprar bienes inmuebles está aumentando, como muestran los datos relevantes.

El fuerte aumento de las tasas activas ha reducido drásticamente la demanda de hipotecas, sin embargo, el número de transacciones sigue creciendo, sin embargo, así como los precios de las propiedades que rompen un récord tras otro.

Según el Banco de Grecia, el flujo de financiación de préstamos para vivienda disminuyó en 646 millones de euros en el primer semestre de este año en comparación con el año pasado, mientras que solo en junio el flujo negativo de financiación alcanzó los 38 millones de euros.

Como destacó la dirección del Banco de Grecia, «la disminución de los intereses de los préstamos se debe al aumento de los precios de la vivienda, a pesar de la moderación de las nuevas tasas de interés de los préstamos para vivienda ofrecidos por los bancos».

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En un reciente informe de política monetaria, el Banco de Grecia señaló que en el primer trimestre de este año, los nuevos préstamos hipotecarios totales cayeron un 7,2 % interanual, en comparación con un aumento del 67,3 % en el primer trimestre de 2022. Al mismo tiempo, tras dos años de continuo crecimiento de la demanda de hipotecas durante cuatro trimestres consecutivos (hasta el primer trimestre de 2023), esta ha ido descendiendo.

Sin embargo, en un momento en que los datos sobre el tipo de interés de los préstamos hipotecarios deberían reflejar más la acumulación general de transacciones de compra y venta, así como una desaceleración en el crecimiento de los precios e incluso su estabilización, está sucediendo exactamente lo contrario.

Según la AADE, las declaraciones electrónicas del impuesto de transmisiones patrimoniales (que se paga en cada compraventa de inmuebles) de los primeros cuatro meses de este año ascendieron a 56.000. La cifra corresponde a 168.000 transacciones interanuales, y de confirmarse supondría un incremento anual del 21% respecto a 2022.

Por lo tanto, está claro a partir de los hechos que hay más dinero y acciones «girando» en el mercado de la vivienda en la actualidad que en el período anterior.

Recordemos que hace unos meses, el presidente del Banco Nacional Gikas Harduvelis en su discurso en la conferencia anual POMIDA mencionó que El 80% de las compras de viviendas se realizan sin préstamo bancario, es decir, exclusivamente a costa de capital propio. De confirmarse la valoración, las ventas de inmuebles en 2023 serán un 21% superiores a las de 2022.

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Este aumento en la participación del capital gastado en el mercado inmobiliario se debe principalmente a mantener un alto interés en las compras en el extranjeroque, por supuesto, no se lleva a cabo a expensas de los préstamos bancarios del sistema bancario nacional.

Según el Banco de Grecia, en el primer trimestre de 2023, las entradas de capital del extranjero ascendieron a 497 millones de euros, un aumento del 33 % en comparación con el mismo período del año pasado, cuando alcanzó los 374 millones de euros. Así, de las solicitudes para la obtención de la primera licencia de inversor permanente bajo el programa Golden Visa, se desprende que en los cinco meses de este año (enero-mayo) se realizaron compras y ventas por importe de 831 millones de euros frente a 361 millones de euros para el período correspondiente del año pasado.

Es cierto, sin embargo, que una proporción significativa de las compras de bienes raíces son para compradores griegos y se realizan tanto con ahorros como con riqueza no declarada, es decir, fondos obtenidos, por ejemplo, a través de la evasión de impuestos y otras actividades ilegales.

Esta patología crónica del sector inmobiliario (como «destinatario» de tales fondos) no ha sido resuelta ni siquiera con la obligación de declarar «sus ingresos-gastos» («πόθεν έσχες») en el momento de la compra. Además, hay formas de eludir esta obligación, ya sea mediante métodos contables o especificando un monto inferior al monto real de la venta al redactar el contrato.

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Según fuentes inmobiliarias, la mayoría de los compradores de viviendas en Grecia son autónomos, médicos, abogados o incluso profesionales del sector de la construcción (por ejemplo, fontaneros, electricistas), así como ejecutivos de empresas. El hecho de que un porcentaje significativo de los citados profesionales declare rentas por debajo del mínimo no imponible a las autoridades fiscales, representa una indicación muy clara del origen del dineropara el cual se está comprando una casa.

Esto mantiene alta la demanda de vivienda y, por lo tanto, también contribuye al ‘repunte’ de los precios, lo que hace que la compra de bienes inmuebles sea cada vez más inasequible para los empleados que no tienen forma de ‘ocultar’ sus ingresos.

Sobre la base de los índices de precios del Ministerio de Hacienda, se calcula que desde el comienzo de la recuperación del mercado de la vivienda, es decir, desde el primer trimestre de 2017 hasta el final del primer trimestre de 2023, el aumento promedio de los precios de venta en Ática es del 68 %.

Solo en el primer trimestre de este año, el crecimiento anual alcanzó el 16,5%, que es un máximo histórico. En el país en su conjunto, crecimiento para el período 2017-2023 alcanza el 50% (14,5% en el primer trimestre).

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