Años de disputa familiar detrás de la propiedad en ruinas

«Cuando vea una propiedad en malas condiciones o sin usar, piense en el hecho de que la mayoría de las veces es una propiedad que pertenece a un gran grupo de personas».

Michalis Hadjifotis, un abogado inmobiliario ateniense, explica que detrás de los postigos cerrados de casas en ruinas, miles de las cuales se encuentran en varios lugares de Grecia, incluidos los centros urbanos, a menudo se esconden historias de conflictos familiares.

“Los desacuerdos entre los copropietarios de un bien inmueble radican, por un lado, en el uso -operado, y por otro- en los costos de mantenimiento, reparación o reconstrucción, que suelen ser el mayor quebradero de cabeza. es heredada por al menos dos personas, que no pueden -por motivos económicos o personales- ponerse de acuerdo entre sí, se hace imposible decidir sobre su futuro», explica.

Subasta de inmuebles por venganza

En tales casos, los tribunales son una calle de un solo sentido. Con base en la experiencia legal, generalmente se trata de casos de compensación por los costos de mantenimiento y reparación de la propiedad, o disputas entre copropietarios sobre los resultados de la administración de la propiedad (por ejemplo, si la administración fue correcta o si el dinero se retuvo correctamente de el alquiler de la propiedad para gastos de mantenimiento). Acudir a los tribunales en tales casos, aunque lleva mucho tiempo y es costoso, es finalmente la única solución, porque, además del aspecto económico, también existe el deseo de satisfacción moral, que suele afectar a los familiares cercanos.

«Ir a los tribunales es a veces la única solución»

«Recuerdo un caso de disputa legal ‘feroz’ entre dos hermanos: uno de ellos residía permanentemente en el extranjero y exigía una compensación por el uso de una pequeña casa de vacaciones, que era utilizada exclusivamente por su hermano. Su objetivo era poner la propiedad a subasta en venganza», recuerda Michalis Hadjifotis.

“Quien se atreve a buscar justicia pierde el sueño”

Típicas son las aventuras de una empresaria griega que reside permanentemente en el extranjero, quien durante los últimos 5 años ha estado tratando de resolver una serie de disputas en los tribunales con un pariente sobre un apartamento de 75 m2. en los suburbios del sur. «Mi prima y yo heredamos el apartamento de mi tía en 1990. Como vivo y trabajo en el extranjero, decidimos que mi hermana, que vive en Grecia, se hiciera cargo de la gestión. No hace falta decir que antes de la renovación, tuvo que obtener mi consentimiento y proporcionar evidencia válida de que el trabajo se hizo, ya que no pude verificar que realmente se hicieran», dice L.V.

“Sin embargo, me retuvo cantidades por las cuales no tenía recibos, o los recibos presentados eran inaceptables. No han sido implementados”, agrega.

Retraso en los tribunales griegos y daño moral

La copropietaria de un pequeño apartamento en Nea Smyrni habla del colapso mental que ha sufrido en los últimos años debido a una prolongada disputa con su prima, que dice se debe a «graves retrasos en los tribunales griegos». Es imposible describir el sufrimiento de la parte agraviada que busca justicia bajo la legislación actual. Quien decide hacer esto pierde el sueño durante muchos años, el estrés afecta su salud y, además, los costos económicos son insoportables. Sin embargo, se trata de restaurar la justicia.

Como resultado del litigio, el apartamento no ha sido alquilado en los últimos dos años y medio debido a su estado deplorable, ya que el copropietario ahora se niega a compartir el costo de las reparaciones.

«Me ofreció comprar su acción al precio de su valor de mercado. Acepté, aunque sabía que su valor de mercado era mucho más bajo. Pero cuando comenzamos el procedimiento para transferir la acción, en el último momento me puso una condición. retirar la demanda interpuesta en 2018 contra cantidades que me retuvo por gastos de reparación me negué y en octubre de 2022 entregó su parte a su abogado -no solo a un precio inferior al que me ofreció, sino sin avisarme ni darme la oportunidad de comprarlo como copropietario a este precio, ya que los copropietarios en otros estados deben hacerlo a través del procedimiento de «primer rechazo».

En Grecia, no existen tales procedimientos que otorguen prioridad obligatoria a los copropietarios para comprar acciones de otros, especifica Hatzifotis. “El dueño de un porcentaje de la propiedad no puede ser obligado a transmitir la propiedad a otro propietario, ni puede ser obligado a comprar una parte de otro. Asimismo, no hay posibilidad de preferencia a favor de otros copropietarios si uno de ellos ellos quiere transferir su parte En todos estos casos, la ley prevé la única forma de resolver el problema por la fuerza – un juicio, con todos los costos de tiempo y dinero que ello conlleva, en los centros urbanos.

Disputas de arrendamiento a largo o corto plazo

Las salas de audiencias son también el lugar donde se encuentran quienes no se ponen de acuerdo sobre cómo administrar los bienes de los que son copropietarios. ¿Qué sucede, por ejemplo, si un propietario quiere transferirlo a un contrato de arrendamiento a largo plazo y el otro, a uno a corto plazo? “La decisión sobre cómo operar la propiedad la toma la mayoría de los propietarios, dependiendo del tamaño de sus acciones», enfatiza Hatzifotis. «Si el método de administración y uso no ha sido determinado por un acuerdo general o por una mayoría, entonces cada uno de los propietarios tiene derecho a acudir a los tribunales para resolver esta cuestión de la forma más adecuada”.

La burocracia y los costes dificultan la promoción inmobiliaria

Incluso si todos los propietarios deciden vender su propiedad, ya sea porque no pueden ponerse de acuerdo sobre su uso o porque no pueden mantenerla, una serie de procedimientos burocráticos y costosos a menudo actúan como un impedimento para venderla.

“Elaborar un contrato de transferencia de propiedad con un notario se ha vuelto cada vez más difícil a lo largo de los años”, dice Hatzifotis.obligaciones de pagar el impuesto a la propiedad, según sea el caso, etc. Por ejemplo, un certificado de naturaleza forestal o no forestal de la propiedad, si se trata de una propiedad sobre plano, o una modificación del acto de creación de una propiedad dividida, si se trata de una propiedad dividida. Agrega que el proceso de redacción de un contrato de compraventa de bienes inmuebles se está convirtiendo gradualmente más en un proceso de permiso ambiental que en un contrato de derecho civil.

“En este contexto, es muy común que los propietarios de pequeñas cuotas de propiedad se muestren completamente indiferentes al destino de sus inmuebles, ya que en consecuencia resulta poco rentable tratar con ellos”, concluye.

PD Hay otra razón por la que una propiedad de este tipo se encuentra en un estado deplorable, o de la que los abogados no hablan: el dinero gastado en tribunales perennes y abogadosa menudo literalmente vacían las billeteras de los litigantes, llevándolos a endeudarse, como resultado de lo cual a las partes ni siquiera les queda dinero para poner en orden los bienes inmuebles de alguna manera.

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