“Estupor” en el mercado inmobiliario: lo que se ha revelado "identificación electrónica de bienes raíces"

Decenas de miles de propietarios en todo el país se encontraron en un “estupor” debido a la introducción de la identificación electrónica de los bienes inmuebles, que ahora necesariamente debe acompañar a cada transacción: compra y venta, herencia, cambio de propiedad horizontal e incluso denegación de usufructo. .

Al menos 35.000 casos de propiedad están pendientes

Según la Asociación de Notarios de Grecia, actualmente existen al menos 35.000 casos pendientes de transferencia de bienes inmuebles, herencia o por otras razones que no pueden completarse.

“Calculamos que cada una de nuestras 3.500 oficinas en todo el país debe manejar entre 5 y 15 de estos casos, que a menudo están pendientes durante meses”., afirma Georgios Rouskas, presidente de la Unión de Notarios de Grecia. Por supuesto, muchos miles de otros casos relacionados con la venta de bienes inmuebles y la transferencia de la patria potestad se han visto frustrados debido a su complejidad. De hecho, el problema parece estar creciendo a medida que hay más casos disponibles.

Según la ley pertinente, que entró en vigor a partir de abril de 2022, toda transacción de venta o provisión parental de bienes inmuebles y, en general, toda transacción que modifique el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, debe ir acompañada de la emisión de una identificación del edificio. tarjeta. Este es un archivo digital que contiene todos los elementos y documentos individuales que describen la propiedad, como el permiso de construcción, el certificado de vulnerabilidad estructural, los títulos de propiedad, los planos de planta, el papel cuadriculado y cualquier declaración de afiliación con las leyes que suspenden la imposición de multas a personas no autorizadas. los edificios. La confirmación de la exactitud de estos datos debe ser verificada por un ingeniero competente comparándolos con el estado actual de la propiedad.

Al final resultó que, la institucionalización de esta medida sacó a la superficie todas las patologías de la construcción de edificios en el país, casi desde los inicios del Estado griego, confirmando plenamente el dicho popular: «no hay un solo inmueble En Grecia eso no es arbitrario ni ilegal”. En la mayoría de los casos, existen discrepancias y errores en la contabilidad de los objetos inmobiliarios, que van desde insignificantes, por ejemplo, de 1 a 2 m2. entre el establecimiento de la propiedad horizontal o la planta y el estado actual de la propiedad, hasta la arbitrariedad de áreas enteras que se especifican de manera diferente en los contratos y al establecer la propiedad horizontal que en la realidad.

Se estima que hay al menos 35.000 casos de propiedad pendientes, ya sea por transferencia, provisión parental u otros motivos, sin forma de cerrarlos.

Según el Sr. Ruskas, Incluso si la propiedad no tiene un estatus arbitrario, se necesitan aproximadamente dos meses para emitir un certificado de construcción.

«Primer paso es la presentación de una solicitud de permiso de planificación a la autoridad de planificación correspondiente. Esto suele tardar al menos dos meses. Si no surgen problemas, se produce, por ejemplo, la venta o la concesión de la patria potestad», señala Ruskas. Pero si surgen errores, por ejemplo en el registro de superficies, entonces para el propietario comienza un verdadero calvario que dura hasta un año. Y también se dan casos en los que no se puede encontrar una solución y la propiedad acaba perdiendo todo su valor porque el propietario no puede transferirla.

De hecho, en muchos casos los propietarios, a menudo herederos, desconocen la existencia de problemas con su propiedad. Uno de los casos más habituales se refiere a la discrepancia entre los planos aprobados en poder de la autoridad urbanística y los presentados por el promotor al notario, a partir de los cuales se redactó la escritura que establece las propiedades horizontales del suelo. Este acto de determinación se utilizó en la venta de apartamentos, por lo que son muy comunes las discrepancias entre las áreas reales y las indicadas en el permiso de construcción. Este problema es casi universal en los edificios de apartamentos construidos teniendo en mente las décadas de 1950, 1960 y 1970, es decir, Hace 50-70 años.

Si la discrepancia de área también afecta a parte del área total de un edificio de apartamentos o apartamentos vecinos en el mismo piso, entonces cambiar la composición de las unidades inmobiliarias horizontales también requiere el consentimiento de otros propietarios, lo que implica costos muy grandes. y aún más tiempo. Por ejemplo, en muchos casos, los propietarios de propiedades vecinas han fallecido o se encuentran permanentemente en el extranjero, y otros propietarios se niegan a participar en dicho proceso, lo que imposibilita la emisión de un pasaporte para el edificio y el propietario no puede utilizarlo. su propiedad.

Como se puede comprender, este problema está muy extendido e incluso afecta al normal funcionamiento del mercado inmobiliario, especialmente a la compraventa de inmuebles residenciales, ya que deja fuera de servicio a miles de apartamentos. Esto elimina bienes inmuebles valiosos del equilibrio de la oferta y la demanda en un momento en el que hay una gran escasez de viviendas en venta. Es decir, los precios de venta están constantemente inflados, y quienes están interesados ​​en comprar una vivienda se encuentran en un callejón sin salida, sin siquiera una alternativa en forma de alquiler, cuyos precios también han aumentado considerablemente en los últimos años.

Por supuesto, mientras existan tales problemas, las declaraciones del gobierno sobre «finalizar las transacciones inmobiliarias en 2 o 3 días» mediante la creación de plataformas digitales especiales parecen una broma de mal gusto.

Gazebos, barbacoas y permisos destruidos
Decenas de miles de casos en los que la propiedad no se puede transferir debido a la identidad de los edificios han provocado sin duda la intervención de las autoridades competentes. POMIDA (Federación Panhelénica de Propietarios de Bienes Raíces), en colaboración con la Asociación Griega de Notarios, ha preparado una propuesta de regulación legislativa de una serie de asuntos con el fin de facilitar transacciones que sean más fáciles de resolver.

Por ejemplo, en los casos en que las variaciones en los metros cuadrados sean muy pequeñas, se debe permitir flexibilidad. Al mismo tiempo, como subraya POMIDA en su reciente discurso público, propone al Ministerio competente de Medio Ambiente y Energía adoptar una disposición según la cual “todo copropietario de una propiedad horizontal en un edificio de apartamentos puede corregir unilateralmente el valor real exacto superficie y desglose de su propiedad mediante escrituración pública, por cualquier causa que surja discrepancia, modificando unilateralmente la ley que establece la propiedad horizontal en un edificio de departamentos, sin afectar, por supuesto, el kilometraje del terreno y demás proporciones, derechos y obligaciones de otros copropietarios”. También se propone que todo propietario de una propiedad independiente pueda corregir unilateralmente el área y la forma reales exactas de su propiedad corrigiendo unilateralmente la escritura por la que la adquirió.

Según Ruskas, también es necesario prever la posibilidad de ampliaciones posteriores del inmueble, si no son de carácter permanente y, por supuesto, siempre que no afecten a las zonas generales del edificio ni a otras zonas vecinas. propiedades. «Tenemos casos en los que se permiten arbitrariamente cenadores, marquesinas e incluso barbacoas de obra», afirma. Estas acciones podrían eliminarse para que los trámites notariales se lleven a cabo más rápidamente y los ciudadanos no sufran molestias.

POMIDA y los notarios han desarrollado una propuesta para legislar una serie de casos “simples” para facilitar las transacciones.

Por supuesto, esta situación también ejerce mucha presión sobre los ingenieros, que tienen que resolver los impasses que surgen, a menudo bajo la presión de los propietarios, que corren el riesgo de perder cientos de miles de euros debido a la cancelación del acuerdo. La frustración es aún mayor en los casos en los que el propietario no acepta ninguna responsabilidad, por ejemplo, si un expediente de permiso de construcción se pierde o se destruye debido a la negligencia de la autoridad de planificación local.

Según el presidente del TEI, George Stasinos, pronto comenzará el proceso de digitalización de los registros del departamento de planificación de la ciudad, proyecto que se estima que estará terminado en unos dos años a partir de hoy. Por supuesto, incluso en este caso no existe solución a la pérdida o destrucción de los documentos pertinentes, ya que simplemente no existen para ser digitalizados.

Como señalan los ingenieros, en tales casos debería ser obligatorio (por ejemplo, en forma de circular o decisión ministerial) obtener un certificado de pérdida del expediente de la autoridad urbanística competente. Esta disposición existe por ley, pero muchos departamentos no la aplican en la práctica, lo que aumenta los problemas.

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