Los griegos son profesionales de Airbnb

Seis de cada 10 inmuebles que se alquilan a través de plataformas de alquiler a corto plazo están gestionados actualmente por profesionales. Las sociedades propias son constituidas incluso por los propietarios de un mismo inmueble.

Una parte importante de la actividad en el sector de la vivienda en alquiler de corta duración recae hoy en profesionales. Según la firma de investigación AirDNA, que analiza datos de las plataformas Airbnb y Vrbo, la proporción de propietarios individuales en Atenas hoy no supera el 30 % de todos los listados activos, en comparación con el 42 % en 2019, antes del comienzo de la pandemia. A nivel nacional, la cifra correspondiente es del 40%, frente al 46% de 2019.

En la práctica, esto significa que seis de cada 10 propiedades de alquiler a corto plazo ahora están gestionadas profesionalmente. La alta competencia, la necesidad de inversión constante en bienes raíces para diferenciarse del resto, el uso de modernas herramientas de promoción y, en general, la gestión profesional se consideran ahora como componentes clave para la operación exitosa de bienes raíces a través de plataformas digitales de alquiler a corto plazo. .

El brote de coronavirus ha obligado a los propietarios individuales a salir del mercado

La tendencia se ha vuelto aún más evidente después de la pandemia, que obligó a muchos propietarios individuales a abandonar el mercado. Estas personas recurrieron al desarrollo de sus propiedades a través de arrendamientos contractuales a largo plazo. Su elección se ha visto facilitada debido a un aumento significativo del 40-50% en los alquileres desde 2018, lo que hace que esta decisión sea mucho más rentable que los alquileres a corto plazo, especialmente si la propiedad no está ubicada en una de las áreas que tienen una gran demanda. entre los visitantes extranjeros, luego comer alrededor de las atracciones turísticas en el centro de Atenas o en los suburbios del sur.

Sin embargo, incluso si los ingresos son los mismos (del arrendamiento a corto y largo plazo), el largo plazo sigue siendo claramente más rentable. En primer lugar, en este caso, el arrendador no tiene que asumir gastos importantes, como las facturas de servicios públicos (teléfono-internet, electricidad y suministro de agua), lo que no se puede decir de los arrendamientos a corto plazo. Además, un contrato de arrendamiento a corto plazo requiere que el propietario dedique una cantidad considerable de tiempo personal para poner la propiedad en las condiciones adecuadas. Como no siempre es fácil, muchos propietarios terminan dejando la administración de la propiedad a un profesional. Él se encargará de todos los servicios pertinentes (fotografía, promoción, limpieza, recepción de visitantes, etc.) y, reteniendo la comisión correspondiente (alrededor del 15-20% de los ingresos), pagará la diferencia al propietario.

Según AirDNA, desde 2019 hasta el presente, el mayor crecimiento está en la cantidad de listados (por operador/propietario), de 6 a 20 propiedades. La participación de esta categoría ha aumentado al 22 % en Atenas desde el 15 % en 2019 y al 15 % en todo el país desde el 11 %. Sin embargo, en destinos de vacaciones populares como Mykonos, por ejemplo, el crecimiento es aún mayor, ya que la participación correspondiente es del 25 % de todos los listados, en comparación con el 17 % en 2019.

Al mismo tiempo, un avance importante es la mayor penetración de empresas profesionales de administración de propiedades, especialmente en Atenas. Las empresas con más de 21 propiedades representan actualmente el 21 % de los listados, frente al 16 % en 2019. Algunas de ellas gestionan tanto inmuebles de particulares como de terceros, mientras que otras empresas del sector se centran exclusivamente en la gestión de inmuebles de terceros.

En un análisis anterior, Transparent, socio estratégico de la asociación griega STAMA (Association of Short Term Property Companies), informó que el mercado de Atenas ocupó el segundo lugar en Europa en términos de crecimiento en la proporción de profesionales que trabajan en él. En particular, el crecimiento de Atenas fue del 22% frente al 35% de París, seguido de Milán con un 17% de incremento y Cannes con un 15%.

Sin embargo, ahora se están produciendo otros cambios en el sector. Uno de ellos se refiere a la creación de sociedades de gestión inmobiliaria. Incluso si estamos hablando de un propietario con una o dos propiedades, cada vez más personas comienzan a comprender que es más rentable crear una empresa individual o IPE para administrar actividades a través de ella. Sin embargo, además de poder deducir los gastos, en un futuro próximo, operar a través de una empresa en lugar de un individuo se convertirá prácticamente en una vía de sentido único debido a la inminente introducción del IVA en todos los ingresos generados por el sector del alquiler a corto plazo. . Se trata de una directiva europea que será adoptada por todos los Estados miembros en los próximos años. La existencia de la empresa será una ventaja clave tanto para la deducción como para la percepción del IVA, incluso a través de las propias plataformas de alquiler a corto plazo.

Oferta «Mar» de Airbnb
En cuanto al número de apartamentos de alquiler en Grecia, supera los 100.000, como dijo el CEO de Airbnb, Giacomo Trovato, en un reciente entrevista «K». Teniendo en cuenta los datos de AirDNA, se puede ver que los alquileres activos en Grecia se han reducido actualmente en comparación con el tercer trimestre de 2022, lo que es de esperar ya que muchos inquilinos solo usan su alojamiento durante los meses de verano.

En cuanto a la distribución geográfica de los anuncios, el mapa de las islas y los apartamentos en alquiler reflejan la popularidad de esta práctica comercial en el país insular.

Las islas de Argosaronikos, Egina, tienen el mayor número de ofertas de alojamiento, mientras que en el Egeo Norte, solo Thassos «ofrece» a los visitantes más de 1000 habitaciones y casas. En las Cícladas, Mykonos y Santorini tienen la mayor cantidad de alojamiento, seguidas de Naxos y Paros. En el Dodecaneso, Rodas, siendo la isla más grande, también ofrece la mayoría de los alojamientos de Airbnb.

Pasando al mar Jónico, Corfú lidera el camino en términos de alquileres, alcanzando los 10.000 alquileres activos el verano pasado, superando ligeramente el nivel de cinco cifras perdido hace mucho tiempo de Berlín. También sorprende que el número de inquilinos en Corfú sea cercano al de Atenas (11,5 mil).

En la isla más grande de Grecia, Creta, Airbnb tiene varios miles de anuncios en cada una de sus 4 prefecturas. Chania, sin embargo, parece ser extremadamente popular con más de 11 000 listados el verano pasado en toda la prefectura, mientras que Lasithi está en el extremo opuesto del espectro con 3500 listados.

En las ciudades y municipios de Grecia continental, la distribución de viviendas de alquiler a corto plazo es aún más desigual. Las principales ciudades de Atenas y Tesalónica, como se esperaba, tienen la mayor cantidad de viviendas de alquiler, seguidas de Kalamata y Volos. En cambio, en zonas como Serres y Agrinio, hay muy pocas cotizaciones en plataformas inmobiliarias a corto plazo.

En las áreas metropolitanas, Airbnb es para muchos un «demonio» que ha llevado a que los alquileres se disparen, y para otros un «ángel» que revitaliza barrios en declive. Se espera que Atenas, siendo la ciudad y capital más grande del país, tenga una gran cantidad de anuncios de alquiler en 2023: 11,5 mil.

Este hecho también se aplica a otras capitales europeas del sur, como Roma, Madrid y Lisboa. Sin embargo, la distribución de viviendas en Atenas también se concentra en ciertas áreas. El triángulo comercial, que es la parte más céntrica de la ciudad, es el que más anuncios tiene, seguido de Koukaki, Neos Kosmos y Exarchia. Las áreas centrales, con buenas conexiones de transporte, son las áreas con mayor concentración de propiedades en alquiler, mientras que las áreas con menos anuncios se encuentran en las afueras del centro de Atenas.

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