Qué pasa con el alquiler en Atenas


En los últimos años, la búsqueda de vivienda en la capital se ha convertido en un «auténtico castigo». En algunas zonas, los precios han aumentado un 50%. Representantes de organizaciones relevantes y expertos comentaron sobre el rápido crecimiento de los alquileres en el mercado inmobiliario y trataron de dar respuestas sobre por qué sucede esto.

«Tienes suerte, mi teléfono no ha dejado de sonar desde esta mañana». Estas palabras fueron pronunciadas por nuestra nueva casera poco después de que firmamos un contrato con ella. Después de 11 años, decidimos dejar Kukaki y mudarnos a Pagrati. Encontramos nuestro nuevo hogar en un día y lo reservamos de inmediato. Las propiedades de alquiler desaparecen en unos pocos días o incluso en unas pocas horas en muchos casos. Pero, ¿cómo y por qué sucede esto hoy en Atenas, una ciudad donde hasta hace unos años había muchos carteles de «se alquila» y «se vende»?

“En primer lugar, notamos que aumento de los precios de alquiler en Atenas (que, según el estudio anual publicado por la inmobiliaria RE/MAX, llega incluso al 30% desde 2016 en las zonas céntricas), en junto con una fuerte caída en los salarios y las pensiones, es un acontecimiento extremadamente preocupante en el contexto del aumento del desempleo y el subempleo, así como las olas de revaluación (áreas de recálculo ENFIA) y el aumento del costo de vida que han estado ocurriendo durante más de una década de crisis«, – dice Dimitris Balabanidis, doctor en planificación urbana-geografía, investigador de vivienda y migración.

Autor de Airbnb en la Ciudad: ¿Oportunidad o Amenaza? (publicado por Polis) hay evidencia más desalentadora: «Un estudio reciente de la red inmobiliaria pan-griega E-Real Estates encontró que alrededor de ⅔ de las casas ubicadas en el centro de Atenas tienen un alquiler de más de 600 euros».

Lamentablemente, las cosas van en serio y no hay luz en el túnel. Los alquileres en Atenas se han disparado tanto que la mayoría de los residentes no pueden pagar las necesidades básicas. De hecho, si agrega una nueva ola de aumentos de precios a esta ecuación, el panorama se vuelve aún más deprimente.

Alquilar en Atenas

«En comparación con 2016, los precios de venta de viviendas de alquiler en las zonas centrales de Atenas aumentaron un 41 %», escribe oneman-gr.cdn.ampproject.org.

Durante los difíciles años de la crisis griega, diversos medios europeos, «coqueteando» con la prensa amarilla, ridiculizaron a los «gruñones» griegos, pero cada uno de ellos tiene su propia casa. Por supuesto, esto es una exageración deliberada. Sí, el porcentaje de griegos que tienen la felicidad y el placer de tener su propia casa no es tan pequeño en comparación con el resto de Europa. pero estos dias comprar una casa nueva parece un sueño imposible para la mayoría de las parejas jóvenes. Lo que solía ser un lugar común se ha convertido en un escenario muy poco probable. Así, el alquiler se convierte en una «calle de sentido único».

«Desde 2008, los precios de alquiler han estado cayendo durante varios años en casi todas las regiones de Grecia. 2016 fue el primer año que no hubo descenso en los precios de alquiler solicitados, y desde entonces se ha iniciado una fuerte tendencia alcista que continúa hasta el día de hoy”– señala Dimitris Melahroninos, director ejecutivo del conocido sitio web Spitogatos.

«El aumento en los precios fue impulsado primero por una reducción en la oferta y luego por un aumento en la demanda. Más específicamente, 2016 fue un año de rápido crecimiento en los alquileres a corto plazo en Atenas, lo que llevó a una disminución en la cantidad de apartamentos disponibles. para alquileres a largo plazo, especialmente en áreas de interés turístico, como el centro de Atenas y los suburbios del sur», agrega.

Gradualmente, Grecia estaba saliendo de una (profunda) crisis económica de varios años y estaba tratando de recuperarse. ¿Qué pasó después? Los precios han seguido aumentando en los años posteriores debido al aumento de la demanda como resultado de la mejora general de la economía y, más recientemente, debido a una clara tendencia durante la pandemia de cambiar/mudarse a casas más grandes y otras áreas. Una búsqueda en el sitio web de Spitogatos muestra claramente un cambio en las preferencias de las personas hacia casas más grandes, más cercanas a la naturaleza y más alejadas del centro que en el pasado.

De este modo La pandemia ha vuelto a cambiar el equilibrioregresando varios miles de propiedades desde alquileres a corto plazo (Airbnb) hasta alquileres a largo plazo. Pero como señala el director ejecutivo Spitogatos, estas casas mejoraron, se renovaron y tendieron a estar en mejores ubicaciones, lo que provocó que los precios subieran. ¿Quiénes fueron las primeras víctimas de este nuevo boom? Estudiantes que se vieron obligados a alquilar viviendas fuera de sus institutos y escuelas técnicas. El resto, los que alquilaban su propia vivienda separada, jóvenes solteros, preferían volver a la casa de sus padres, pues perdían la oportunidad de pagar el alquiler.

Todo esto, por supuesto, se expresa en números. «En comparación con 2016, los precios de venta de viviendas de alquiler en áreas de Atenas aumentaron un 41 % en el centro, un 50 % en los suburbios del norte, un 48 % en el oeste, un 33 % en el este y un 21 % en el sur. – donde la disminución, que tuvo lugar hasta 2016, fue menor que en el resto de Atenas», dice Dimitris Melahronos.

Por qué los precios están subiendo

«Las razones por las que los alquileres seguirán subiendo son variadas y están relacionadas tanto con la coyuntura (por ejemplo, la «turistización» del parque de viviendas) como con cambios más estructurales (como la «financiarización» de la vivienda, es decir, su convirtiéndose cada vez más en una mercancía, un producto de inversión y un medio de enriquecimiento», dice el experto en construcción de viviendas Dimitris Balabanidis

Este es un esquema general, pero ¿qué sucede en la realidad? «Especialmente en el centro de Atenas, la contracción en la oferta de viviendas de alquiler en un momento en que la demanda parece estar creciendo está elevando los precios de alquiler cada vez más. Al mismo tiempo, debido a la expansión de Airbnb, se ha vendido una gran cantidad de propiedades». retirado del mercado regular de alquiler a largo plazo. Sin embargo, la demanda de viviendas de alquiler está aumentando significativamente a medida que el acceso a la vivienda ocupada por sus propietarios se vuelve más difícil, y especialmente en las áreas centrales – el centro de la ciudad vuelve a ser atractivo)».

Como señala el experto investigador, de facto o artificialmente, tenemos una nueva alta demanda en el mercado de alquiler, que seguirá aumentando los precios hasta que exista una política gubernamental consistente y decisiva para proteger a los inquilinos y proporcionar viviendas (de alquiler) asequibles y dignas para todos. Además, el estado y el gobierno se han hecho de la vista gorda hasta ahora.

«Los propietarios están utilizando los arrendamientos a corto plazo como trampolín, una oportunidad para subir los precios». Este es un argumento relativamente lógico, aunque hay una falla en la lógica, ya que existe una demanda concomitante: cuando el centro ya no tiene la capacidad de alquilar viviendas, la gente comienza a buscar en los alrededores.

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«Sí, eso es exactamente lo que sucede, o mejor dicho, vemos cómo sucede. Pero esto no significa que deba suceder, porque no tiene sentido». En otras palabras, todos están aprovechando la oportunidad, mientras que el estado griego hasta ahora solo ha mostrado una completa falta de atención a este problema.

“Cabe señalar, sin embargo, que no todas las propiedades son aptas para Airbnb”, señala el presidente de P.SY.DA. “Durante la crisis, los propietarios dieron dinero para renovar y amueblar sus departamentos en muy malas condiciones, utilizados por varios personas, elevando los precios de los alquileres a largo plazo».

«Si Airbnb no tiene la culpa, ¿quién tiene la culpa? Los agentes inmobiliarios», dice sin rodeos Andreas Chios. En su opinión, las agencias inmobiliarias son las responsables del fuerte aumento de los alquileres.

Según el presidente de P.SY.DA., los alquileres temporales revitalizan los barrios y dan nueva vida a los mercados locales, beneficiando a profesionales y propietarios. «Las instalaciones son más bonitas, más limpias y ofrecen una mejor calidad de vida», dice el Sr. Chios. Pero se le preguntó: “¿Qué pasa con aquellos que solo viven en estas áreas, alquilando una propiedad?” La respuesta que recibí fue encantadoramente honesta: “No, es obvio que los inquilinos a largo plazo no reciben ningún beneficio de esto”.

Los inquilinos a largo plazo no tienen beneficios

«Me temo que los aumentos de alquiler descontrolados podrían conducir a una explosión social”, dice el presidente de P.SY.PE, Angelos Skiadas. No es necesario profundizar en investigaciones detalladas y datos para comprender que la situación con el alquiler en Atenas es fuera de control Solo mire a su alrededor: promociones, reubicaciones, la venta de edificios de apartamentos completos a inversores chinos y, en algunos casos, incluso desalojos. ¿Cuándo se perdió por completo el balance y por qué razón?

“En los últimos dos años la renta se ha disparado, pero sobre todo en el último año la situación es dramática, porque Los aumentos de alquiler exigidos por los propietarios se vuelven poco realistas: en muchos casos es más del 50 % o incluso del 60 % del alquiler anterior, mientras que la mayoría de los inquilinos no pueden permitirse ese aumento», dice Angelos Skiadas, presidente de PA.SY.PE (Asociación Panhelénica para la Protección de los Inquilinos). ) «La razón del aumento de los alquileres es principalmente psicológica, no real, ya que el aumento solicitado no está en línea con el curso general (recesión) de la economía».

De hecho, los propietarios están tratando de compensar los «perjuicios» de la década de crisis griega, aunque, en su opinión, tras la corrección realizada en los primeros años de la crisis, no todo fue tan dramático para ellos. De igual forma, le parece absurdo que se sientan “ofendidos” por las medidas tomadas durante la pandemia, pues la mayor parte de las pérdidas fueron cubiertas por el Estado.

Pero, ¿cuál es el elemento que abrió las compuertas? «La ausencia total de un sistema legislativo para la protección de los inquilinos», cree con razón el presidente de P.SY.DA. Según él, la gran mayoría de los propietarios en los últimos años se niegan a renovar los contratos de arrendamiento existentes. Como resultado, los inquilinos se quedaron indefinidamente, se vieron obligados a abandonar sus hogares durante uno o dos meses o sucumbieron a aumentos exorbitantes.

“En una palabra, las leyes no protegen a los inquilinos de aumentos repentinos y exorbitantes”, se queja el Sr. Angelos Skiadasa, continuando, “en conversación con algunos de los abogados, mencionaron casos en los que los inquilinos pudieron hacer valer sus derechos después del aumento de Se descubrió que las tasas eran ilegales, pero los límites no están estrictamente definidos, especialmente ahora que los precios se han vuelto tan altos que es mucho más difícil para los inquilinos probar que son, de hecho, víctimas de extorsión«.

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La pregunta es qué se debe hacer para detener el aumento vertiginoso de los alquileres que no va acompañado de un aumento importante de los salarios base.

Medidas propuestas por la autoridad P.SY.DA.:

  1. Renovar todos los contratos de arrendamiento (incluso aquellos que han vencido pero el inquilino todavía está en el contrato por al menos un año desde la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, y para aquellos que vencieron en el momento de la publicación de la ley, por un año desde la publicación).
  2. Restaurar el tope/barra de alquiler (permiso máximo) previamente vigente durante períodos similares de crecimiento excesivo, que se determinará como un porcentaje del valor justo de la propiedad, y cualquier alquiler que exceda el máximo permitido se considerará nulo.
  3. Establecer un período mínimo para arrendamientos residenciales de 6 años en comparación con los 3 años actuales para arrendamientos residenciales y 12 años en comparación con los 3 años actuales para arrendamientos comerciales.

«Estas las medidas pueden, a corto plazo, poner un límite a los aumentos de alquiler descontrolados. De lo contrario, Me temo que esto podría conducir a una explosión social con consecuencias imprevistas”, señala Angelos Skiadas enfáticamente. Es cierto que la gente está bajo una presión insoportable. Aparentemente, la protección de los inquilinos a nivel estatal es necesaria.

Mientras tanto, por supuesto, todos los vecinos que sientan afectados sus intereses siempre pueden acudir a la web de PA.SY.PE para más información o hablar al teléfono de la organización, todas las tardes, con un abogado cualificado que les asesorará y orientará. En cualquier caso, hay que hacer algo: la situación es explosiva y conviene no esperar a que «explote la burbuja».



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